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毛利率集体“跳水” 房产尝试新逻辑|探寻星辰大海①

发布时间:2021-09-14新闻评论
尽管筹资收紧叠加集中供地正在颠覆房产行业的进步逻辑,但一份利率“集体跳水”的年中财报,多少让业内外人士感到震撼。

背后的“布局隐痛”

进一步探究可以发现,除去高地价以外,还有一个不可以忽略的原因加剧了房企毛利率的下滑,就是城市布局,特别重仓北方城市,拉低了部分房企的价值表现。

以金地集团为例,上半年,金地仅为毛利率17.36%,同比降低19.32个百分点,对此,金地董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军表示,杭州、天津、合肥等低毛利区域的7个项目在本期集中结转,占房产开发结转收入比率超越50%,影响较大。

依据财报,金地的华北地区的毛利率仅为9.5%,比上期降低44.14个百分点,远低于华南和华东等地区。业内人士对此进一步讲解,前几年,金地在北京拿下较多限竞房项目,压制了收益表现。万科亦这样,财报显示,在上半年的收入构成中,北方地区营收占比14.87%,但对于净收益的贡献却折半,仅为7.38%。

50强房企的毛利率降低状况

大规模的毛利率降低现象主要归因于土地本钱和销售限价,万科总裁祝九胜在营业额会现场坦承,近年来万科所销售的商品中,地价占价格的比率明显上升,从2021年到2021年,地售比提升了17个点左右,这会渐渐体目前将来的结算收入和结算收益上。

进一步追溯可以发现,毛利率下滑与此前的行业环境息息有关,高价地反映的是角逐的激烈程度,而支撑角逐的核心缘由是对行业将来进步的信心,当然也不能离开宽松的筹资环境。

国信证券觉得,2021/2021 的景气高点提高了房企的扩张动机,合作开发、花式筹资、土地内卷等在此时达到高峰,合作开发和花式筹资一同致使权益占比的降低,而土地内卷则致使拿地利率的急速恶化,这部分体目前目前的结算中,导致了收益表的恶化。

1

毛利率创十年最低

相较于净利率指标,毛利率能更多反应市场层面的变化,也更能反应行业之间的差别,从上市房企交出的半年报来看,毛利率大幅降低已成既定事实。

据Wind数据,上半年发布营业额的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%,较去年同期降低了4个百分点,近4年来初次跌破30%,而这部分房企在2021年-2021年同期销售毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。

根据国信证券的整体算法(相较算术平均法而言),2021H1 申万房产开发板块结算毛利率为 21.6%,相对上年同期降低 6.4pct,结算毛利率创下近十年最低水平。

和讯房地产综合中报整理了销售额50强房企的毛收益数据,结果显示,有40家房企均出现了毛利率下滑,占比达80%,其中,毛利率降幅超越10个百分点的房企包括华侨城、金地集团、恒大和首开。除此之外,万科、中海等标杆房企的毛利率也不可防止的出现降低。

数据出处: 国泰君安

正如不少房企所预测的那样,在地价和价格双双严格限制的趋势下,房产开发主业或许正在加快进入制造业逻辑。

3

尽管筹资收紧叠加集中供地正在颠覆房产行业的进步逻辑,但一份利率“集体跳水”的年中财报,多少让业内外人士感到震撼。

相较于缓慢的增长,营业额塌房总是仅需片刻,上市房企的盈利能力降低有多夸张呢?依据wind数据,2021年上半年各行业的销售净利率在2.56%至33.99%之间浮动,房产行业的销售净利率仅为6.96%,在24个行业中排行榜第15位,低于保险和运输等行业。

数据出处:wind

“销售净利率为12.37%,在全行业中排行榜第2位。”这是房产行业2021年的数据,短短四年时间,房产就跌落神坛,从备受瞩目的高收益行业急转直下。

毛利率初次跌破30%,这意味着房产行业的进步逻辑已经彻底改变,或许,大家对房产行业应该重新认识一下。

2

数据源于金地财报

与金地和万科的表现相对,禹州毛利率上升幅度较大,上半年,禹州毛利率上升15.5个百分点至20.1%,重要原因是因为上海、合肥、南京及厦门的盈利项目。禹洲集团董事长林龙安觉得,回归到以前的高盈利、高毛利绝不可能,但有信心做到行业平均水平或者之上。

华侨城也是毛利率下滑比较典型的房企,数据显示,2021年上半年,华侨城毛利率为33.32%,虽然仍处于高点,但降低了16.5个百分点,降幅居50强房企之首,也是华侨城自己的历史低点。

对此,华侨城给出的讲解是,一是近年新拓展项目可售物业的毛利率逐步降低,二是上半年结转项目的结构和地区占比不同。事实上,机构对华侨城的布局并不认同,华侨城布局下沉,肇庆、襄阳、茂名和济宁等地都有了华侨城A的文旅项目,这部分要么是非发达的省会省市,要么直接布局三四线城市,将来毛利率好像并不乐观。

亿翰智库研究总监于小雨觉得,城市布局对毛利率一定有影响,但这个影响程度还要看企业来讲,譬如地方国企在当地深耕布局,毛利率一定是相对高的。从土地市场也可以看出房企的布局侧重点,譬如,长三角远高于其他城市群。

重点房企拿地继续向长三角集中,依据克而瑞拿地明细数据,2021 年上半年重点房企 44%拿地金额投向长三角,较 2021 年全年提高8pcts,中西部和环渤海出现较为明显的降低。

中指院数据也显示,1-8月,长三角TOP10企业拿地金额3448亿元居四大城市群首位,而京津冀的拿地金额则不足千亿。除此之外,在成交面积最大的10个城市中,9个都是南方城市,即使扣除二次集中供地的影响,譬如,北京、上海、天津等城市还未开拍,但城市占比仍然能在一定量上代表房企拿地的态度。

2021年1-8月50家代表房企拿地面积TOP10城市

数据出处:CREIS中指数据,中指地主

值得一提的是,遭到筹资新规的影响,不少房企为了加快销售,促进回款,采取了降价营销的方法,也对毛利率产生肯定影响。

典型房企就是恒大,2021年上半年,恒大毛利率降低11.2个百分点至12.9%,恒大在财报中讲解,主要因为交楼面积降低及集团进行了全国优惠活动,推行销价格格打折,销售均价降低。

房企提高利率的空间有多大?

在行业出清的背景下,毛利率的改变并不是易事。

某TOP20房企总裁对和讯房地产表示,改变毛利率的最大挑战源于政策,根据调控基调,房价不可以上涨,房企面临的选择,一是降价入市,二是不降价扛着,在现金流紧张的状况下,大部分房企只能选择降价销售,毛利率势必遭到影响。

不过,虽然行业趋势这样,并不意味着房企在提高毛利率方面没空间,上半年,华润置地、保利置业、年代中国、佳兆业等房企毛利率均在30%以上,且达成了增长,除此之外,宝龙地产、大悦城集团、合景泰富、合生创展、九龙仓也维持了较高的毛收益水平。

2021年上半年毛利率表现较好的代表房企

显然,探究这部分房企的盈利模式在一定量上利于行业收益水平的改变,在海量改变房企毛利率的路径中,最重要原因是正确的拿地策略,拿对地块就等于成功了一半,比较有代表性的例子是宝龙。

“宝龙过去那样多年不拿贵地不借贵钱,维持30%的毛利率还是有信心。” 宝龙地产总裁许华芳表示,上半年在整个土地市场很热门的状况下,宝龙有方案调整避开最热的地方,扩大了安徽市场的资金投入,还在大湾区花了不少时间,拿到了广东中山跟佛山两个大型综合体项目。

拿对合适我们的地块也尤为重要,譬如, 保利喜欢拿一些大中型地块分阶段开发,因为开发周期较长,后期房价上涨,所以毛利率非常高。不过,业内觉得,该模型的缺点在于库存周转率低、负债高,因此仅适用于央企、国企等筹资本钱较低的房产企业。

伴随地价上涨,房企也在不断提升其多元拿地能力,近两年城市更新遭到不少房企的喜爱,譬如,中海在上半年分别通过产业资源整理、城市更新等模式获得了多个项目,合生创展管理层也表示,将来拿地更倾向于通过城市更新与在一线城市的旧城改造、旧厂改造、旧村改造获得新土储。

除去开发主业,资金投入性房产也是拉上收益水平的要紧方法,典型房企如华润置地、合生创展、大悦城控股、宝龙地产等,以大悦城为例,上半年,大悦城控股持有型毛利率保持在64%,基本与去年持平,而营销型毛利率为22%,同比降低21个百分点,公司综合毛利率之所以能保持在30%以上,主要靠资金投入性房产的拉动。

再譬如,合生创展的毛利率高达63%,居行业高位,在合生创展2021年上半年营收构成中,地产只占34%,约为70亿港元,商业、合生活、基建、资金投入等非房板块收入占比达到66%,特别是不动产业务的出租收入持续贡献现金流,录得19.25亿港元总营业收入,同比增长37%,拉动明显。

除去拿对地和增加多元收入以外,房企还可以通过加快周转、发行绿色债券、加强科技提升管理能力等方法提升盈利能力,不过,以目前的房产市场而言,这部分方法对收益的拉升成效有限。

上述证券剖析师觉得,房企的管控效率还是非常低,稍微抠一抠的话,也能抠出一两个点的价值来,但过程没那样快,需要拥有精细化的管理能力,空间有限,譬如,周转率这个指标,其实已经到极限了,拿地开盘时间最快缩短到3个月,再往下非常难继续压缩。

整体来看,业内对毛利率改变不太乐观,标杆房企如万科将来两年也有重压,祝九胜直言短期非常难判断毛利率是不是触底,事实上,大多数房企预期都是明年还会再低,但上述证券剖析师觉得,收益拐点不意味着之后就向上了,可以理解为一个L型。

下面一两年,房企的日子会愈加难过。国泰君安证券研究数据显示,上半年房企地货比已达到约 56%,达到近年高点。在土地价格上升而销售均价稳定的状况下,项目结算的毛利率会持续遭到压缩。

上半年土地本钱大幅上行,地货比已达到约 56%

尽管筹资收紧叠加集中供地正在颠覆房产行业的进步逻辑,但一份利率“集体跳水”的年中财报,多少让业内外人士感到震撼。

相较于缓慢的增长,营业额塌房总是仅需片刻,上市房企的盈利能力降低有多夸张呢?依据wind数据,2021年上半年各行业的销售净利率在2.56%至33.99%之间浮动,房产行业的销售净利率仅为6.96%,在24个行业中排行榜第15位,低于保险和运输等行业。

数据出处:wind

“销售净利率为12.37%,在全行业中排行榜第2位。”这是房产行业2021年的数据,短短四年时间,房产就跌落神坛,从备受瞩目的高收益行业急转直下。

毛利率初次跌破30%,这意味着房产行业的进步逻辑已经彻底改变,或许,大家对房产行业应该重新认识一下。

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毛利率创十年最低

相较于净利率指标,毛利率能更多反应市场层面的变化,也更能反应行业之间的差别,从上市房企交出的半年报来看,毛利率大幅降低已成既定事实。

据Wind数据,上半年发布营业额的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%,较去年同期降低了4个百分点,近4年来初次跌破30%,而这部分房企在2021年-2021年同期销售毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。

根据国信证券的整体算法(相较算术平均法而言),2021H1 申万房产开发板块结算毛利率为 21.6%,相对上年同期降低 6.4pct,结算毛利率创下近十年最低水平。

和讯房地产综合中报整理了销售额50强房企的毛收益数据,结果显示,有40家房企均出现了毛利率下滑,占比达80%,其中,毛利率降幅超越10个百分点的房企包括华侨城、金地集团、恒大和首开。除此之外,万科、中海等标杆房企的毛利率也不可防止的出现降低。

50强房企的毛利率降低状况

大规模的毛利率降低现象主要归因于土地本钱和销售限价,万科总裁祝九胜在营业额会现场坦承,近年来万科所销售的商品中,地价占价格的比率明显上升,从2021年到2021年,地售比提升了17个点左右,这会渐渐体目前将来的结算收入和结算收益上。

进一步追溯可以发现,毛利率下滑与此前的行业环境息息有关,高价地反映的是角逐的激烈程度,而支撑角逐的核心缘由是对行业将来进步的信心,当然也不能离开宽松的筹资环境。

国信证券觉得,2021/2021 的景气高点提高了房企的扩张动机,合作开发、花式筹资、土地内卷等在此时达到高峰,合作开发和花式筹资一同致使权益占比的降低,而土地内卷则致使拿地利率的急速恶化,这部分体目前目前的结算中,导致了收益表的恶化。

2

背后的“布局隐痛”

进一步探究可以发现,除去高地价以外,还有一个不可以忽略的原因加剧了房企毛利率的下滑,就是城市布局,特别重仓北方城市,拉低了部分房企的价值表现。

以金地集团为例,上半年,金地仅为毛利率17.36%,同比降低19.32个百分点,对此,金地董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军表示,杭州、天津、合肥等低毛利区域的7个项目在本期集中结转,占房产开发结转收入比率超越50%,影响较大。

依据财报,金地的华北地区的毛利率仅为9.5%,比上期降低44.14个百分点,远低于华南和华东等地区。业内人士对此进一步讲解,前几年,金地在北京拿下较多限竞房项目,压制了收益表现。万科亦这样,财报显示,在上半年的收入构成中,北方地区营收占比14.87%,但对于净收益的贡献却折半,仅为7.38%。

数据源于金地财报

与金地和万科的表现相对,禹州毛利率上升幅度较大,上半年,禹州毛利率上升15.5个百分点至20.1%,重要原因是因为上海、合肥、南京及厦门的盈利项目。禹洲集团董事长林龙安觉得,回归到以前的高盈利、高毛利绝不可能,但有信心做到行业平均水平或者之上。

华侨城也是毛利率下滑比较典型的房企,数据显示,2021年上半年,华侨城毛利率为33.32%,虽然仍处于高点,但降低了16.5个百分点,降幅居50强房企之首,也是华侨城自己的历史低点。

对此,华侨城给出的讲解是,一是近年新拓展项目可售物业的毛利率逐步降低,二是上半年结转项目的结构和地区占比不同。事实上,机构对华侨城的布局并不认同,华侨城布局下沉,肇庆、襄阳、茂名和济宁等地都有了华侨城A的文旅项目,这部分要么是非发达的省会省市,要么直接布局三四线城市,将来毛利率好像并不乐观。

亿翰智库研究总监于小雨觉得,城市布局对毛利率一定有影响,但这个影响程度还要看企业来讲,譬如地方国企在当地深耕布局,毛利率一定是相对高的。从土地市场也可以看出房企的布局侧重点,譬如,长三角远高于其他城市群。

重点房企拿地继续向长三角集中,依据克而瑞拿地明细数据,2021 年上半年重点房企 44%拿地金额投向长三角,较 2021 年全年提高8pcts,中西部和环渤海出现较为明显的降低。

中指院数据也显示,1-8月,长三角TOP10企业拿地金额3448亿元居四大城市群首位,而京津冀的拿地金额则不足千亿。除此之外,在成交面积最大的10个城市中,9个都是南方城市,即使扣除二次集中供地的影响,譬如,北京、上海、天津等城市还未开拍,但城市占比仍然能在一定量上代表房企拿地的态度。

2021年1-8月50家代表房企拿地面积TOP10城市

数据出处:CREIS中指数据,中指地主

值得一提的是,遭到筹资新规的影响,不少房企为了加快销售,促进回款,采取了降价营销的方法,也对毛利率产生肯定影响。

典型房企就是恒大,2021年上半年,恒大毛利率降低11.2个百分点至12.9%,恒大在财报中讲解,主要因为交楼面积降低及集团进行了全国优惠活动,推行销价格格打折,销售均价降低。

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房企提高利率的空间有多大?

在行业出清的背景下,毛利率的改变并不是易事。

某TOP20房企总裁对和讯房地产表示,改变毛利率的最大挑战源于政策,根据调控基调,房价不可以上涨,房企面临的选择,一是降价入市,二是不降价扛着,在现金流紧张的状况下,大部分房企只能选择降价销售,毛利率势必遭到影响。

不过,虽然行业趋势这样,并不意味着房企在提高毛利率方面没空间,上半年,华润置地、保利置业、年代中国、佳兆业等房企毛利率均在30%以上,且达成了增长,除此之外,宝龙地产、大悦城集团、合景泰富、合生创展、九龙仓也维持了较高的毛收益水平。

2021年上半年毛利率表现较好的代表房企

显然,探究这部分房企的盈利模式在一定量上利于行业收益水平的改变,在海量改变房企毛利率的路径中,最重要原因是正确的拿地策略,拿对地块就等于成功了一半,比较有代表性的例子是宝龙。

“宝龙过去那样多年不拿贵地不借贵钱,维持30%的毛利率还是有信心。” 宝龙地产总裁许华芳表示,上半年在整个土地市场很热门的状况下,宝龙有方案调整避开最热的地方,扩大了安徽市场的资金投入,还在大湾区花了不少时间,拿到了广东中山跟佛山两个大型综合体项目。

拿对合适我们的地块也尤为重要,譬如, 保利喜欢拿一些大中型地块分阶段开发,因为开发周期较长,后期房价上涨,所以毛利率非常高。不过,业内觉得,该模型的缺点在于库存周转率低、负债高,因此仅适用于央企、国企等筹资本钱较低的房产企业。

伴随地价上涨,房企也在不断提升其多元拿地能力,近两年城市更新遭到不少房企的喜爱,譬如,中海在上半年分别通过产业资源整理、城市更新等模式获得了多个项目,合生创展管理层也表示,将来拿地更倾向于通过城市更新与在一线城市的旧城改造、旧厂改造、旧村改造获得新土储。

除去开发主业,资金投入性房产也是拉上收益水平的要紧方法,典型房企如华润置地、合生创展、大悦城控股、宝龙地产等,以大悦城为例,上半年,大悦城控股持有型毛利率保持在64%,基本与去年持平,而营销型毛利率为22%,同比降低21个百分点,公司综合毛利率之所以能保持在30%以上,主要靠资金投入性房产的拉动。

再譬如,合生创展的毛利率高达63%,居行业高位,在合生创展2021年上半年营收构成中,地产只占34%,约为70亿港元,商业、合生活、基建、资金投入等非房板块收入占比达到66%,特别是不动产业务的出租收入持续贡献现金流,录得19.25亿港元总营业收入,同比增长37%,拉动明显。

除去拿对地和增加多元收入以外,房企还可以通过加快周转、发行绿色债券、加强科技提升管理能力等方法提升盈利能力,不过,以目前的房产市场而言,这部分方法对收益的拉升成效有限。

上述证券剖析师觉得,房企的管控效率还是非常低,稍微抠一抠的话,也能抠出一两个点的价值来,但过程没那样快,需要拥有精细化的管理能力,空间有限,譬如,周转率这个指标,其实已经到极限了,拿地开盘时间最快缩短到3个月,再往下非常难继续压缩。

整体来看,业内对毛利率改变不太乐观,标杆房企如万科将来两年也有重压,祝九胜直言短期非常难判断毛利率是不是触底,事实上,大多数房企预期都是明年还会再低,但上述证券剖析师觉得,收益拐点不意味着之后就向上了,可以理解为一个L型。

下面一两年,房企的日子会愈加难过。国泰君安证券研究数据显示,上半年房企地货比已达到约 56%,达到近年高点。在土地价格上升而销售均价稳定的状况下,项目结算的毛利率会持续遭到压缩。

上半年土地本钱大幅上行,地货比已达到约 56%

数据出处: 国泰君安

正如不少房企所预测的那样,在地价和价格双双严格限制的趋势下,房产开发主业或许正在加快进入制造业逻辑。

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